Sul flop delle vendite, un silenzio assordante

I siti di due correnti sindacali dei giornalisti, Puntoeacapo e SOS Inpgi, hanno chiesto al presidente del Siai di pubblicare l’analisi sul processo di vendita degli alloggi, che abbiamo deciso di riproporre qui sotto ai nostri soci, che ben conoscono il problema. L’articolo è in rete ormai da una settimana, ma non ha provocato nessuna risposta da parte degli attuali vertici dell’Inpgi. Stessa sorte per la seconda richiesta di accesso agli atti, presentata da Giustiniani il 23 dicembre scorso. Tutto tace. Ricordiamo che la prossima settimana, dal 10 al 16 febbraio, si terranno le elezioni per il rinnovo delle cariche dell’Istituto di previdenza dei giornalisti.

di Corrado Giustiniani

L’incasso programmato era di 700 milioni di euro, poi corretti a 650, da raggiungere entro il 2020 per rivitalizzare le casse stremate dell’Istituto di previdenza dei giornalisti. Ma siamo molto lontani da quell’obiettivo. Nell’ultima relazione ufficiale di Comparto unico, quella al 30 giugno 2019 (manca ancora il documento datato 31 dicembre) si parla di “proposte raccolte” per 295 milioni. Una cosa però sono le proposte, un’altra i rogiti effettivamente stipulati, di cui non si dà un conto complessivo. Inoltre, per tentare di avvicinare gli obiettivi, sono stati messi in dismissione più immobili del previsto, impoverendo il patrimonio. Ma, soprattutto, ha avuto un forte peso la cessione di gioielli del terziario immobiliare per circa 120 milioni di euro. Sta fallendo inesorabilmente il piano di vendite immobiliari dell’Inpgi, condannato dalla scelta di valori a metro quadro contraddittori, spesso superiori a quelli di mercato, e da decisioni di vendita incoerenti, il tutto coperto da una preoccupante mancanza di trasparenza.

Cominciamo da quest’ultimo aspetto. Un’importante sentenza del Tar del Lazio, pubblicata lo scorso 11 ottobre, rendeva possibile l’accesso agli atti della dismissione immobiliare da parte degli associati Inpgi, soprattutto in una fase di forte criticità finanziaria come quella attuale, che mette a rischio il pagamento delle stesse pensioni. Di lì a pochi giorni chi vi scrive presentava una richiesta di accesso. Bocciata dall’Inpgi, che per tutta risposta ha inoltrato un ricorso al Consiglio di Stato contro la sentenza del Tar. Un ricorso contro la trasparenza? Non è dunque una casa di vetro il nostro Istituto di previdenza? Cosa si vuol nascondere? I valori di apporto di ciascun immobile al Fondo? Le perizie semestrali di aggiornamento di tali valori, elaborate dall’esperto indipendente? C’è stata forse un’indebita sopravvalutazione del patrimonio immobiliare, per abbellire i bilanci di pochi anni, che ha impedito poi di vendere molte case al loro reale prezzo di mercato?

Domande più che legittime, se teniamo conto che l’Ipab, l’indice dei prezzi delle abitazioni curato dall’Istat, ha calcolato per gli alloggi non di nuova costruzione una riduzione media del 23,7 per cento, nei dieci anni che vanno dal 2010 al 2019. E dai prezzi reali di mercato il Siai, il Sunia e le altre organizzazioni degli inquilini avevano chiesto di muovere, per le vendite. La proposta era di usare come parametro i valori medi Omi-Agenzia delle Entrate, che tengono conto delle compravendite effettivamente avvenute, hanno una capillare articolazione di zone urbane, sono aggiornati ogni sei mesi e costituiscono il benchmark più affidabile per qualsiasi operatore immobiliare. Ma Investire, la società di gestione del Fondo immobiliare Inpgi, in accordo con l’Istituto, ha respinto questa proposta anteponendo un’oscura media fra i valori Omi e quelli di Scenari immobiliari, un osservatorio dai listini siderali. E’ su questo che si sono rotte le trattative. Secondario il problema degli sconti agli inquilini, che i sindacati chiedevano del 30 per cento, come sempre avviene per gli immobili affittati, accettando poi il 25 per cento controproposto da Inpgi-Investire. Ma se i valori di partenza sono lunari, in un momento di crisi del mercato come questo, gli sconti servono a poco, e gli immobili non occupati, da proporre al listino di partenza, rimarranno invenduti.

E’ quanto è successo ad esempio a Roma Nord, nella zona attorno a via Cortina d’Ampezzo. Lì sono stati messi in vendita 121 alloggi. A comprarli sono stati appena in 15, e qualcuno persino in usufrutto. Adesso una cinquantina di quegli alloggi sono vuoti: invendibili perché il loro prezzo è fuori mercato e inaffittabili perché fanno parte di immobili in vendita. Un vero capolavoro. Che ne sarà di questi palazzi ibridi? Non gravano forse sull’Istituto i loro mancati introiti? Altrettanto deludenti, ma non ci sono ancora dati ufficiali, si preannunciano i risultati di un’ultima tranche di vendite improvvisamente aggiunta, nel settembre del 2018, alle quattro annunciate e programmate. Ciò non toglie che in alcune parti d’Italia il piano di dismissioni abbia funzionato: a Milano, ad esempio, a Bari, o a Roma via Chini: esattamente dove i prezzi di partenza degli immobili coincidevano con quelli di mercato proposti dal sindacato.

Ma eccoci alle incoerenze, assai numerose. Nel 2014 si decide che per almeno 10 anni gli immobili romani (ben 1.500, che costituivano il cosiddetto Comparto Uno) non verranno ceduti. Martedì 14 giugno 2016 il nuovo Cda dell’Inpgi, guidato da Marina Macelloni, avvia il piano di vendite, unificando i due Comparti (Roma e fuori Roma), prevedendo di cedere agli inquilini il 60-70 per cento delle case, ma non quelle interessate da importanti interventi di ristrutturazione, né quelle di valore unitario superiore ai 500 milioni. E invece vengono posti in vendita diversi gioielli che sarebbero dovuti restare in patrimonio, superando in molti casi i 500 mila euro. Incoerenza massima, in particolare, per l’immobile di via Novelli a Roma Parioli, che sarebbe dovuto rimanere nel patrimonio, interessato com’era da un progetto pilota di miglioramento energetico, creando un rivestimento esterno detto “cappotto termico”, con la sostituzione della caldaia e altri interventi per risparmiare il 50 per cento rispetto ai consumi attuali di energia. Che follia è stata investirvi sopra una somma fortissima (sembra superiore ai 2 milioni di euro) per poi rivendere l’immobile? Il quesito su via Novelli faceva parte della richiesta di accesso agli atti che ho presentato il 22 ottobre 2019, respinta dall’Inpgi.

Ma ancora: in un incontro ufficiale svoltosi nel 2016, l’allora responsabile degli immobili residenziali di Investire, Carlo Palmeri, dichiarò ai sindacati che gli alloggi in dismissione sarebbero stati effettivamente venduti solo se almeno il 40 per cento degli inquilini avesse presentato una proposta d’acquisto. E questo per la logica ragione che, se non si riescono a vendere gli appartamenti affittati, sarà ben difficile farlo con quelli a prezzo pieno: meglio restituire l’immobile al patrimonio e continuare a incassare gli affitti. Eppure questa regola di buona amministrazione è stata ripetutamente violata. Con un caso limite: quello di via Sanzeno, una traversa bassa di via Cortina d’Ampezzo a Roma, dove su 30 appartamenti uno soltanto aveva ricevuto una proposta d’acquisto. Ma, invece di restituirlo all’affitto, l’alloggio è stato ceduto, è si è costituito così un condominio per un solo acquirente. L’assurdo Il prezzo di partenza, 4.900 euro a metro quadro, ha determinato poi il fallimento delle vendite di tutti gli altri immobili della zona. Possibile che una società come Investire abbia commesso un errore di tale portata? E il Comitato di comparto, presieduto dalla presidente Macelloni, non ha avuto nulla da dire? Altre Commissioni interne all’Istituto, quella sugli affitti e quella sulle dismissioni, lavorano a intermittenza (la seconda non si è riunita nemmeno una volta nel corso del 2019). Nel 2017, quando si poteva ancora salvare qualcosa, il Siai ha chiesto inutilmente ai suoi due presidenti di essere consultato.

Si potrebbero analizzare altri errori commessi in questi anni, come l’aver quasi del tutto esautorato il personale Inpgi addetto al settore immobiliare, optando per una miriade di agenzie immobiliari esterne e per un “service”, Yard, che si è reso protagonista di clamorose gaffes, come l’accusare di morosità inquilini che avevano regolarmente pagato l’affitto. Di più: aver trasferito il personale Inpgi addetto al servizio immobiliare da Piazza Apollodoro, palazzo che è di proprietà dell’Istituto di previdenza, a un immobile di via Nizza, dove invece l’Istituto deve accollarsi l’affitto. O ancora, l’aver disdetto la solida assicurazione sugli immobili, contratta con Generali e Unipol, optando per un broker che offre assai meno garanzie. Ma la conclusione d’obbligo è sul patrimonio che è rimasto in affitto. Dopo aver deciso la dismissione di ben 1565 alloggi, ne sono rimasti poco più di 500 per la locazione. E oltre il 20 per cento risultano sfitti. Ci vuole dunque una politica accorta, tesa a incoraggiare nuovi arrivi, e non certo a forzare all’insù i canoni, che sono già considerevoli: l’affitto medio di 150 contratti in scadenza in immobili di Roma Nord è infatti di 1.150 euro al mese.

 

2 commenti


  • Raffaele Cosentino

    Cari colleghi del Siai sono un socio, che vi segue con interesse da sempre, e vi ringrazia per quanto state facendo per contribuire a salvare il nostro Istituto di Previdenza. Ma credo che qualcuno pensa di cedere un domani il patrimonio immobiliare senza nessun beneficio per gli inquilini.
    Case acquistate anche con il duro lavoro ed i contributi di noi giornalisti. La mia abitazione in fitto ha bisogno ormai di costante manutenzione, Infatti nel residence di via Galbiate 26 su 14 villette ben 8 sono sfitte da anni e si stanno depreziando.
    Ne sono state vendute solo tre. Gli agenti venditori di Sgr prima e Yard adesso hanno portato possibili acquirenti che. sentiti i prezzi, pare lasciano stare.
    E poi scusate, nella vendita non sono stati tenuti presenti né i parametri medi Omi – Agenzia delle Entrate né di altri osservatori sul mercato. Nel pagare la quota Ici della nostra casa, negli ultimi due anni, l’Ute ci dava un valore medio di 170 mila euro, mentre la richiesta – a loro dire scontata del 25% – è stata di quasi 250 mila euro!
    Gli addetti di due ditte, che eseguivano lavori condominiali, davano un valore di 150/160 mila euro a villetta per un complesso, realizzato dal bravo costruttore Di Mario, nel lontano 1990. Per l’acquisto della nostra villetta, secondo Inpgi ed Sgr il valore era di 2.200 euro circa il mq e con lo sconto di circa 1700 euro, non tenendo conto del mercato edilizio in zona.
    Infatti risulta che l’impresario De Angelis abbia venduto gli appartamenti, sotto di noi, in uno stabile della centrale via Rubra (costruito intorno al Duemila) al prezzo di 1.500 euro a metro quadro! Anche oggi in via della Giustiniana si vende un appartamento di 90 mq con terrazzo per la cifra di 150 mila euro e così via in zona. Non parliamo dei fitti – come sapete anche voi – da capogiro, che certo non agevolano i colleghi più giovani.
    Disastrosi i lavori di manutenzione degli immobili. Ho segnalato, da qualche mese, all’Istituto – Servizio Immobiliare la perdita d’acqua nel bagnetto di servizio (c’è fisso un secchio da svuotare ogni giorno) e da due settimane il guasto di un tubo interno dei termosifoni che svuota la caldaia.
    Siamo ancora in attesa… perché nessuno provvede sul serio ai lavori di riparazione. Ricordo all’Istituto che, in quasi 25 anni, da inquilino ho pagato oltre 200 mila euro di fitto e tuttora verso un canone di 1.200.00 euro al mese senza saltare mai una rata. Adesso vivo di pensione con due figlie disoccupate e non mi posso permettere il lusso di pagare una ditta esterna che per legge spetta a loro. Al riguardo, se possibile, gradirei un intervento del Siai.
    C’è la sensazione che qualcuno non valuti bene la situazione. Ci risulta che Inps, Inail, Enasarco ed altri enti abbiano dato parecchie loro case a riscatto. Ci domandiamo perché all’Inpgi non si valuta per niente anche questa possibilità, soprattutto a favore dei giornalisti che non hanno disponibilità finanziaria e non possono comprare ad alti costi ?
    Invece magari c’è il rischio che un domani si vada a cedere gli immobili e ad agevolare istituti finanziari e banche! Non mi soffermo sugli altri aspetti della crisi Inpgi che state affrontando con grande impegno e professionalità. Speriamo che questo periodo buio finisca per il futuro del nostro Istituto.
    Grazie e buon lavoro. Distinti
    saluti giornalista Raffaele Cosentino

    6 febbraio 2020
  • Maria Iva Casanova

    provo perché non so se è attivo:
    grave errore, in termini di vendite, non aver previsto lo sconto del 25% per gli inquilini dell’Istituto che vogliono acquistare ma fuori del proprio condominio. Non è previsto! Molti tra noi abitano in immobili ottenuti in bando, ma senza aver ottenuto la prima scelta.

    9 febbraio 2020

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