Tutti i prezzi della seconda tranche di vendite Inpgi

10 aprile 2017 – Le case più care sono quelle di Vicolo S.Margherita, a Trastevere: l’Inpgi, attraverso la società di gestione del suo Fondo immobiliare, InvestiRe, le mette in vendita al prezzo medio di 4.875 euro a metro quadro, con lo sconto del 25 per cento per l’occupato già applicato, mentre chiederà 6.500 euro in media quando, esaurita la fase di cessione agli inquilini, saranno messe sul mercato quelle libere. Segue in classifica l’immobile al n.56 di via Misurina: 3.975 euro agli inquilini per l’occupato, 5.300 il prezzo di partenza a libero. Seguono via Misurina 69, a 3.600 euro con lo sconto, stessa quotazione per via Courmayeur 79  e via Vessella 26. I prezzi più bassi sono stati fissati invece per gli appartamenti di Taranto, via Lago di Molveno 7, a 956 euro a metro quadro con lo sconto. E’ questa la forbice delle quotazioni fissate da Inpgi-Investire per gli immobili della seconda tranche, le cui lettere con la richiesta del prezzo sono state annunciate agli inquilini entro questo mese di aprile, perché scattino poi i 60 giorni concessi per l’opzione.

Nella tabella che presentiamo oggi abbiamo messo a confronto le richieste della proprietà con i più recenti valori Omi-Agenzia delle Entrate, relativi al secondo semestre 2016. E’ questo l’osservatorio più valido in assoluto, perché si basa sulle compravendite realmente avvenute e non sulle quotazioni fissate in partenza dai venditori: anche non applicando lo sconto del 30 per cento applicato in tutte le maggiori vendite che il sindacato ha rivendicato nella sua piattaforma di richieste (ultima colonna della tabella),  ma considerando quello del 25 concesso da Inpgi-Investire , si può notare come i prezzi dell’occupato sarebbero quasi sempre più bassi, tranne che in via Braccianese 52 e in via Galbiate 26 a Roma e in una pattuglia di immobili non strategici fuori della capitale: quello già citato di Taranto, via Volta a Sesto S.Giovanni, via Ticino 22 a Monza, S.Lazzaro di Savena in provincia di Bologna, via Volta a Sesto S.Giovanni e Piazza Salento a Cagliari, mentre il prezzo è identico, 1650 euro a metro quadro, per via Ghiberti a Bologna. L’impressione generale è che InvestiRe abbia fissato, con alcune corpose eccezioni, prezzi leggermente più vicini alla realtà rispetto alla prima tranche, ma non c’è un criterio trasparente per poterlo verificare, dal momento che non ha diffuso i dati di Scenari Immobiliari, il secondo osservatorio con cui ha deciso di mediare i valori Omi.

Il prezzo medio per ogni immobile non sarà esattamente quello richiesto per ogni singolo appartamento, che è stato corretto in base a sei diversi coefficienti: il livello del piano (ovviamente in presenza di ascensore): a parità di superficie, si calcolerebbe un 2 per cento in più da un piano all’altro, partendo dall’intermedio (e in meno dall’intermedio in giù). Poi il coefficiente esposizione, che vale un altro 1 per cento, maggiorando gli alloggi orientati verso sud. Il livello di affaccio, con un altro punto in più o in meno, rispetto alla media, se l’appartamento, per fare un esempio, dà su un parco oppure su una strada trafficata. Ben 3 punti percentuali di prezzo, in più o in meno, per il coefficiente funzionalità e fruibilità degli spazi, non più dettagliatamente esposto. Quindi altri due coefficienti. Quello dello stato manutentivo, interno a ciascuna unità immobiliare: ma attenzione, verrà fatto valere soltanto sugli appartamenti che saranno venduti liberi. Per l’occupato, chi si ritrova con pavimenti, infissi o tubazioni rifatte dall’Inpgi sarà messo sullo stesso piano degli inquilini che non hanno mai goduto di nessun intervento: un’autentica ingiustizia. Per ultimo il coefficiente dimensionale: verrà corretto all’insù (di quanto, non è dato saperlo) il prezzo degli immobili di minori dimensioni, considerati più commerciali, e all’ingiù il valore dei tagli più grandi.

Inpgi-Investire annunciano poi un piano di manutenzioni straordinarie, che accompagnerà le vendite e non graverà sul prezzo. Gli interventi più corposi sono previsti in via Salaria 1388 a Roma, per un milione e 100 mila euro. Seguono quelli in via Braccianese n.52, sempre a Roma, per 729 mila euro. Attorno ai 500 mila euro in via Ticino a Monza e via Scintu a Roma. Somme inferiori in tutti gli altri casi.

Chiediamo a tutti gli inquilini di confermare la propria iscrizione al Siai per il 2107, per avere informazioni e assistenza. Come fare, lo troverete schiacciando l’apposito bottone di questa stessa home page.

 

Un commento


  • In termini oggettivi – e senza gufare per una conclusione od un’altra – mi pare che L’INPGI sia in piena confusione.La dismissione è forse allo stato non la più semplice delle operazioni.Ma con le ragioni invalicabili di bilancio che prefigurano scenari di bancarotta – non vorrei che la fine fosse quella di consegnare l’intero pacchetto immobiliare ad una delle solite banche che – per un pugno di dollari – sa come far fruttare per se l’intera operazione.Non male per chi è in inquilino(da 50 anni) e giornalista!

    19 maggio 2017

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