Nel 2016 pronto il piano per le vendite di case Inpgi

Relazione del presidente del Siai Corrado Giustiniani all’assemblea dei soci del 18 novembre 2015

Care socie e cari soci,
questa assemblea del Siai si svolge in un momento assai delicato per l’Inpgi, l’istituto di previdenza proprietario degli appartamenti dei quali siamo inquilini. E ciò per tre motivi: primo, il grave peggioramento dei conti, con uno squilibrio notevole fra entrate e uscite, secondo, le voci sempre più insistenti di un prossimo avvio della dismissione di una parte del patrimonio immobiliare, (patrimonio che consta di 2200 alloggi, 1500 dei quali a Roma) e infine la bufera giudiziaria che ha colpito il vertice dell’istituto, con il rinvio a giudizio del presidente, Andrea Camporese, chiesto proprio un mese fa dalla Procura di Milano. Analizziamo quindi con alcuni dati essenziali questi aspetti, che ci toccano, almeno in parte, direttamente.
IL PEGGIORAMENTO DEI CONTI. Lo stato di salute dell’Istituto di previdenza dei giornalisti è assai grave. Questo perché ci sono soltanto 16 mila colleghi attivi che versano i contributi per ben 8 mila pensionati. Detto in parole povere: ogni 100 euro che entrano, ne escono 130. Negli ultimi 5 anni sono andati perduti il 16 per cento dei posti di lavoro e consistente è il peso degli ammortizzatori sociali, peso che dovrebbe essere lo Stato e non l’Inpgi a sostenere. Nel corso del 2014, in particolare, a 2000 giornalisti è stato erogato il trattamento di disoccupazione, a poco meno di 800 è stata pagata la cassa integrazione, mentre in circa 2.900 sono coinvolti in contratti di solidarietà. Grave è poi il fatto che in moltissimi uffici stampa di aziende, private e non, vengano versati i contributi all’Inps, invece che all’Inpgi. Va detto infine che ben 1.350 giornalisti debbono ancora ottenere un’indennità chiamata “ex fissa”, che prima o poi dovrà essere loro erogata. A sferrare all’Inpgi un fendente micidiale, oltre alla crisi dell’editoria, fu l’accordo contrattuale del 2009, che regalò agli editori un migliaio di prepensionamenti facili, senza imporre loro un piano di assunzioni. Il disavanzo tra le entrate, ovvero i contributi versati dagli iscritti, e le uscite in pensioni e ammortizzatori sociali è oggi superiore ai 100 milioni di euro. Questo disavanzo non si è ancora tradotto in buco di bilancio per via dell’avvenuta rivalutazione del patrimonio immobiliare ai valori di mercato, che ha consentito un utile di 17 milioni di euro nel 2014. Ma questa è una misura una tantum e nel bilancio del 2015 i nodi verranno certamente al pettine.
Di fronte a un quadro così drammatico, il Consiglio di amministrazione dell’Inpgi ha varato il 27 luglio scorso un piano lacrime e sangue, che non può entrare in vigore fino all’approvazione dei ministeri vigilanti, Economia e Lavoro. Tale piano prevede, tra l’altro, l’innalzamento dell’età della pensione di vecchiaia dei giornalisti, già dal 2016, a 66 anni per gli uomini e più gradualmente per le donne, l’incremento dei contributi a carico sia dei lavoratori che delle aziende, l’abbassamento del coefficiente di rivalutazione delle pensioni e, iniziativa che ha fatto molto rumore, un contributo di solidarietà che graverebbe per cinque anni sulle spalle dei pensionati. Ma si sa già che il taglio delle pensioni non verrà convalidato dal governo. Lo aveva fatto presagire il rappresentante del ministero del Lavoro nel consiglio di amministrazione dell’Inpgi, astenutosi nel voto del 27 luglio, perché aveva considerato incostituzionale quella parte della manovra, lo ha confermato il governo stesso che il 3 novembre scorso ha approvato un ordine del giorno del Senato in cui si escludeva la possibilità di intervenire sulle pensioni in essere. L’Inpgi, dunque, dovrà immaginare altre misure.
LE VENTILATE DISMISSIONI. E veniamo allora a un tema che suscita timori e attese nell’inquilinato. L’avvio di un processo di vendite del patrimonio immobiliare dell’Istituto, con l’avallo del governo. Avallo del governo perché è dagli scorsi mesi di giugno e di luglio che viene dato per fatto un decreto ministeriale dell’Economia e/o del Lavoro che obblighi gli istituti di previdenza come l’Inpgi a limitare gli investimenti in immobili entro una quota non superiore al 30 per cento degli investimenti complessivi. La cassa dei giornalisti, sotto questo aspetto, è la più esposta, perché i suoi investimenti nel mattone sono superiori al 60 per cento di quelli totali. Il decreto, però, a tutt’oggi non ha ancora visto la luce. Ma, anche se venisse approvato, vi sarebbero dei tempi tecnici prima di poter partire. Intanto è necessaria una decisione del Consiglio di amministrazione dell’Inpgi che vari un nuovo regolamento. L’attuale prevede che le vendite siano possibili solo nel cosiddetto “Comparto 2”, dove peraltro ne sono state attuate soltanto una quarantina, quello degli immobili fuori Roma, mentre nel “Comparto 1” considerato strategico, quello della capitale, oggi come oggi non si possono avviare dismissioni per un periodo di dieci anni. Il Consiglio di amministrazione dell’Inpgi è in scadenza a febbraio del 2016. Ambienti bene informati escludono che una decisione di tal fatta possa essere presa vicino alla scadenza di mandato. A dicembre il Consiglio di amministrazione potrebbe comunque dare delle indicazioni concrete, ma il via libera definitivo è atteso da parte del nuovo Cda, che si insedierà nel prossimo mese di marzo.
VENDITE: QUANDO, QUALI E COME. Un’altra “conditio sine qua non” per avviare il programma di vendite, è che il Fondo immobiliare Investire Sgr abbia in gestione l’intero patrimonio dell’Inpgi. Per ora è giunto al 45 per cento. Ma in due tappe dovrebbe arrivare al cento per cento. La prima, verso quota 70, è prevista già entro questo mese di dicembre. Il pezzo mancante dovrebbe essere completato entro marzo-aprile, come ha detto al Siai il direttore del Fondo Investire Sgr, Carlo Palmeri, che abbiamo incontrato nei giorni che precedevano questa assemblea, come abbiamo incontrato il responsabile della parte immobiliare dell’Inpgi, ingegner Pietro Imbimbo e il dirigente Antonino Sgrò. C’è stata dunque una netta accelerazione nel programma di acquisizioni del Fondo che genericamente veniva dato per completato, solo pochi mesi fa, entro la fine del 2016. Acquisizioni della gestione degli immobili, perché la proprietà rimarrà nelle mani dell’Inpgi. Conclusa questa operazione, sarà varato un programma di vendite, che avrà durata lunga, almeno dieci anni, e non si concluderà con la completa privatizzazione. Prima di partire con le vendite, verranno avviate delle trattative con i sindacati degli inquilini, per concedere tutte le garanzie possibili a chi non ha intenzione di acquistare, per estendere il diritto di prelazione ai parenti di secondo grado, per definire sconti di prezzo e agevolazioni finanziarie. Dalla messa in vendita di un alloggio, al suo concreto passaggio di proprietà, non trascorrerà meno di un anno, secondo Palmeri. Ma che si parta nel 2016, più probabilmente nella seconda metà dell’anno, viene dato per assai probabile. Sarà un processo che durerà per un periodo di almeno dieci anni, fino al 2026. Il patrimonio immobiliare dell’Inpgi, secondo la recente rivalutazione, è pari a 1.100 milioni di euro. L’operazione-dismissioni dovrebbe alleggerirlo di circa 500 milioni di euro
Quali alloggi saranno interessati? E da dove si comincerà? Non certo dai gioielli, i pezzi più pregiati del patrimonio, che rendono come affitto e che avrebbero un effetto deprimente sul resto dell’operazione, sostiene il direttore del Fondo. Il piano vendite dovrà essere ben congegnato. Comunque, cosa esattamente vendere sarà il quotista (ovvero l’Inpgi) a deciderlo, sulla base delle analisi del Fondo Investire. A quanto? Verrà realizzata una stima anche confrontando i valori di analoghe vendite da parte di altre casse o enti pubblici, avvenute nelle vicinanze degli immobili da dismettere. Ma Palmeri non ha negato che lo sconto potrebbe essere attorno al 30 per cento, anche se ad incidere saranno più fattori. In ogni caso, quale che sia la data esatta della partenza e quali le dimensioni del programma, il sindacato è pronto a fare la sua parte: a chiedere garanzie per i più deboli e per chi non è comunque interessato a diventare proprietario, ad agevolare chi invece è disposto a comprare, stimolando anche la costituzione di gruppi d’acquisto, con l’obiettivo di abbattere il prezzo finale.
LA VICENDA GIUDIZIARIA. Nei primi mesi del 2009 l’Inpgi acquistò 229 quote del Fondo immobili pubblici (Fip) per 30 milioni di euro, dalla società Sopaf dei fratelli Aldo, Andrea e Ruggero Magnoni. L’idea di acquisire tali quote non era sbagliata, in quanto il Fip è un fondo molto solido, ancorato a 396 edifici di proprietà pubblica, e l’operazione ha avuto un effetto positivo sui conti dell’Istituto. Sono state le modalità d’acquisto a destare sospetti nella magistratura. Perché Sopaf al momento della vendita all’Inpgi non era ancora in possesso delle quote Fip: le ha acquistate da un investitore austriaco proprio con i soldi ricevuti in un conto S.Paolo dall’Inpgi. In più, Sopaf ha comprato a 100 mila euro a quota, rivendendo all’Inpgi a 133 mila euro, e incamerando così oltre 7 milioni di euro di plusvalenza. La Procura della Repubblica di Milano contesta al presidente Andrea Camporese i reati di truffa e corruzione. Accusa che va naturalmente provata, e noi del Siai ci auguriamo fortemente che il presidente esca dal procedimento giudiziario con una sentenza favorevole. E’ indubbio però che la vicenda indebolisca il vertice dell’Inpgi in un momento così difficile.
I RINNOVI CONTRATTUALI. Come qualcuno ricorderà, il 21 di ottobre dello scorso anno il Siai e le organizzazioni nazionali degli inquilini (il nostro sindacato è convenzionato con il Sunia) hanno siglato un accordo integrativo nazionale che prevede otto anni di durata complessiva dei contratti (secondo la formula cinque anni più tre) e incrementi economici limitati all’indice Istat. Tale durata si applica “ex post” anche ad alcuni contratti scaduti nel 2013, per i quali era stata prevista invece la formula tre anni più due, ben più favorevole alla proprietà. Nelle scorse settimane abbiamo potuto dare inoltre una buona notizia per circa 250 famiglie, 50 delle quali milanesi, alle quali il contratto era scaduto anche da molti mesi, senza che l’Inpgi le avesse convocate per il rinnovo. Quel periodo trascorso senza firma non avrebbe inciso sulla durata complessiva del contratto. Gli otto anni scattano infatti, e scatteranno per tutti i rinnovi futuri, dal momento della firma del nuovo contratto. La richiesta e le aspettative del Siai hanno trovato un terreno fertile nel rifiuto da parte dell’Agenzia delle Entrate di abbonare all’Inpgi le ammende per ritardata registrazione dei contratti. Non è stata più rinnovata la convenzione che consentiva all’Inpgi questa ritardata registrazione e così adesso l’Istituto non trova più convenienza a far scattare “da prima” il contratto. Ragion per cui la durata effettiva del contratto non è di otto anni, ma di otto anni più tot mesi, e quel “tot” dipende dalla minore o maggiore efficienza dell’istituto nel convocare le parti.
C’è piuttosto un problema e riguarda il livello degli affitti. Per i contratti più antichi, il rinnovo senza altri aumenti che l’indice Istat, è tuttora conveniente, e continua a tenerli più bassi, o quanto meno non più alti, dei valori di mercato. Ma per i contratti stipulati per la prima volta dopo il 2000 a un livello già elevato, e a maggior ragione per i più recenti ancora, l’attesa era di un ribasso, invece che di un rinnovo con l’aggiornamento Istat: il mercato, per appartamenti simili, pratica affitti più contenuti.
Su questo punto abbiamo ricevuto diverse lamentele. Ma purtroppo, ora come ora, c’è poco da fare. La legge 431 del 1998, che sino agli anni scorsi ci aveva favorito, si sta rivelando in questi anni un fattore di forte rigidità. Essa prevede infatti degli “accordi territoriali” tra inquilini e proprietari, sotto l’egida dei governi cittadini, con coefficienti di zona e altro, tesi a calmierare gli affitti. Il problema è che a Roma, ad esempio, l’ultimo accordo territoriale siglato risale al 2004, quando il mercato presentava ben altri e più elevati valori di oggi. Più volte, in questi anni, è stata sollecitata una revisione degli accordi al ribasso. Ma in cambio le proprietà reclamano agevolazioni fiscali che i comuni non sono in grado di accordare. Nella Capitale, poi, c’è un problema in più: la caduta della Giunta Marino, con la quale i sindacati avevano iniziato a trattare. Ciononostante, se al momento del rinnovo ci venissero segnalati dei valori esorbitanti da alcuni dei nostri soci inquilini, il Siai proverà a trattare un contenimento degli stessi con Investire Sgr che, come detto, dai primi mesi del 2016 avrà in mano l’intera gestione del patrimonio.
MOROSITA’ E ALTRE NOTIZIE. Ottenere dati certi, in questa fase di passaggio, è assai complicato, perché gli uffici tecnici di Piazza Apollodoro non hanno più il controllo completo della situazione, mentre Investire Sgr, il Fondo di gestione, non ce l’ha ancora. Così, ad esempio, sulla morosità degli inquilini. Secondo il direttore di Investire Sgr, Carlo Palmeri, questa si mantiene bassa, attorno al 2,7 per cento. Tecnicamente, ci è stato spiegato, la morosità viene classificata in tre fasce: da 0 a 90 giorni, da 90 a 180 e oltre i 180 giorni. Bene: il 60 per cento degli inquilini morosi dell’Inpgi è collocato nella prima fascia. Più che morosi strutturali, sono dunque semplicemente inquilini in ritardo con i pagamenti. Una stima diversa ci hanno fornito, a Piazza Apollodoro, l’ingegner Imbimbo e il dirigente Sgrò: il livello di morosità sarebbe più o meno doppio, attorno al 5 per cento, dunque, anche se non ancora allarmante. Possibile che Investire Sgr si riferisse non all’intero patrimonio, ma a quel 45 per cento attualmente sotto la sua gestione.
Seconda notizia positiva fornitaci dal Fondo: il tasso di sfittanza delle abitazioni, che l’anno scorso aveva toccato il 10 per cento delle unità immobiliari, è ridisceso a quota 8 per cento. In particolare, nei mesi di settembre-ottobre sono stati stipulati 30 nuovi contratti, principalmente a Roma. Questo risultato favorevole, al quale andrebbe aggiunta una riduzione dei recessi, è dovuto a una certa ripresa del mercato e anche ad una più incisiva campagna pubblicitaria, con effetti da maggio in poi. Prova ne sia che è stato registrato un incremento dei contratti anche per gli alloggi con affitto più elevato, dai 1.800 ai 2.900 euro. A via della Mendola, solo per fare un esempio, è stato appena locato un attico di 103 metri a 1900 euro.
Abbiamo chiesto se abbia influito anche il nuovo strumento messo in campo: contratto con affitto ribassato, ma tu inquilino rimetti a posto l’appartamento e non chiedi interventi manutentivi per l’intero periodo di vigenza contrattuale. Ci è stato risposto che questo funziona, ma solo se i lavori da fare sono di piccolo importo, non superiore a 5-6 mila euro. Se invece l’unità immobiliare ha bisogno di interventi pesanti, sui 20-30 mila euro, l’attrattiva è minore, anche se maggiore è lo sconto dell’affitto. I calcoli del ribasso, in ogni caso, vengono effettuati periziando l’intervento che sarebbe necessario realizzare e dividendone l’importo per gli otto anni della durata contrattuale. E’ così che si ottiene la misura dello sconto mensile. I controlli sui lavori, se l’inquilino poi li esegua davvero oppure no, limitandosi a giovarsi del ribasso, vengono decisi a campione, dando la priorità agli interventi più importanti.
ALTRI TEMI. Lavori di ristrutturazione: quelli fatti dal Fondo sono effettivamente più veloci, perché sottratti alle procedure di appalto pubblico. Si investiranno soldi, ha assicurato Palmeri, nel rifare facciate e androni. Criterio guida degli interventi: a volte la sostituzione è più conveniente dell’”accanimento terapeutico” in termini manutentivi. Parte a gennaio un progetto importante, in via Novelli, Roma Parioli. Riscaldamento: il 70 per cento delle case Inpgi, come stima a spanne, ce l’ha centralizzato. L’anno prossimo si implementerà in tutt’Italia la termoregolazione, come da obblighi di legge: valvole ai termosifoni e adattamento caldaie. Già realizzato un progetto pilota in via dei Giornalisti 16-41 e in via della Camilluccia. Videosorveglianza: grandi risultati a via Galli, Roma. Da quando sono state messe telecamere perimetrali, ed è un anno, non ci sono stati più furti, prima il bollettino era di uno alla settimana. Investire Sgr ha speso 7-8.000 euro per installare gli impianti, gli inquilini (che sono tanti: quattro scale) pagano la gestione, e cioè una società che controlla quello che le telecamere riprendono. Per installare delle telecamere di sorveglianza nell’immobile che si abita, è necessario che a farne richiesta sia una qualificata maggioranza degli inquilini (attorno al 70 per cento). La ripartizione dei costi sarà la stessa adottata a via Galli: impianto pagato dall’Inpgi (anzi, a questo punto, ormai, da Investire Sgr) e ripartizione dei costi di gestione fra gli inquilini. Non sempre questi ultimi sono d’accordo. I dirigenti di Piazza Apollodoro ci hanno riferito che è fallita l’istallazione di un impianto a Roma, in via Misurina 69, proprio perché gli inquilini si sono rifiutati di pagare la gestione. L’importo era di 300 euro al mese, da ripartire per 30 famiglie. Dunque 10 euro al mese a testa.
Care socie e cari soci, ci sono azioni di cui, per ragioni di privacy, non possiamo riferirvi. Sono le nostre concrete risposte a tante richieste di intervento su casi sollevati da singoli inquilini, che spesso, certamente non sempre, riusciamo a risolvere. Una parte cospicua della nostra attività è impegnata in questa direzione. Concludendo questa mia relazione, vorrei citarne soltanto uno, perché è il più recente e anche uno dei più toccanti. Si è rivolto a noi il nipote di una inquilina quasi novantenne, la quale doveva lasciare l’alloggio per trasferirsi altrove, e non aveva i soldi per pagare l’intero preavviso di sei mensilità. Siamo riusciti, intervenendo presso il Fondo Investire Sgr, a dimezzare questo importo, e il grazie di quella persona è stata per noi una soddisfazione impagabile. Siate vicini al Siai, seguiteci attraverso il sito www.siainquilini.it, convincete altri inquilini ad associarsi, perché gli eventi che stanno per accadere richiedono grande attenzione e grande unità.
Il presidente del Siai
Corrado Giustiniani

Un commento


  • ezio chiodini

    Relazione ok. Tranne un punto, fondamentale. Il buco di bilancio non si vedrebbe ancora grazie alla rivalutazione degli immobili. Non è vero. Il buco esiste perchè la rivalutazione sarà denaro sonante solo quando gli immobili saranno ceduti (a che prezzo?). Per ora si tratta soltanto di un lifting contabile, non di denaro in cassa. Tanto che Inpgi ha una necessità drammatica di liquidità per pagare, ogni mese, ciò che deve. e quindi vende. Anche milioni di titoli che ha in portafoglio, come prima dell’estate. In una normale azienda i saldi di rivalutazione (cioè valori stimati, non soldi veri) si iscrivono nello stato patrimoniale e non vanno a finire fra le entrate (soldi veri perchè incassati) perchè non lo sono. Lo saranno, forse, in futuro. A valori di mercato e non a valori stimati. E l’eventuale differenza negativa non potrà che essere registrata come minusvalenza. Aggravando la situazione.

    3 dicembre 2015

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