All’assemblea del Siai proteste dei soci contro gli affitti troppo alti – La relazione di Corrado Giustiniani

E’ stato il caro-affitti il tema dominante fra i soci che sono intervenuti all’Assemblea del nostro sindacato inquilini, il 25 novembre pomeriggio in Piazza della Torretta a Roma. Affitti considerati siderali per gli alloggi di nuova locazione messi a bando dall’Inpgi ma difficili da sostenere, per molti, anche i contratti esistenti, appesantiti come sono da conguagli e oneri condominiali. Ed è opinione diffusa che bisogna puntare su una riduzione di questi ultimi, se è impossibile spuntare una contrazione del canone d’affitto. Una maggiore efficienza del riscaldamento, introducendo le valvole di  termoregolazione sui radiatori degli immobili a caldaia centralizzata, sarebbe già un bel risparmio. Insoddisfazione anche per come vengono condotti gli interventi di manutenzione. Alcuni soci hanno chiesto una vigilanza dei portieri e dell’Istituto sui subaffitti abusivi. Denunciato lo stato di degrado di alcune villette all’Olgiata. Rispetto alla novità annunciata dall’Istituto, che alcuni immobili sono stati messi a bando a costi più bassi, in quanto non investiti da interventi di manutenzione, un socio ha riferito di aver visitato due appartamenti di questo tipo in via Saronno, trovandoli in condizioni inqualificabili. Ma ecco la relazione del presidente del Siai, Corrado Giustiniani, che ha aperto i lavori.

 

Siai – Relazione all’Assemblea dei soci

Roma, 25 novembre 2013

Care socie e cari soci,

apro questa mia relazione con la notizia che ha mobilitato il nostro mondo di inquilini dell’Inpgi in quest’ultima parte dell’anno. L’Istituto ha deciso di affidare la gestione di tutto il suo patrimonio immobiliare a un Fondo comune di investimento immobiliare, al quale verrà trasferito per tranches: un primo “pezzo”, già nel corso del 2014. E’ stata effettuata una gara europea, alla quale hanno partecipato 11 società. Il gestore che il 24 ottobre scorso si è aggiudicato l’incarico, si chiama “Investire immobiliare Sgrl”, in associazione con “Polaris srl”.

Perché è stata assunta questa decisione da parte dell’Istituto di previdenza, condivisa peraltro all’unanimità dal Consiglio di amministrazione, e quali saranno le conseguenze per gli inquilini? L’obiettivo, ha spiegato il presidente Andrea Camporese, è di rendere più efficiente la gestione del patrimonio abitativo sia dal punto di vista fiscale che da quello economico, tenendo conto che gli immobili sono a garanzia delle pensioni e delle altre forme di previdenza erogate dall’Inpgi.

Tale patrimonio è iscritto oggi a bilancio per il valore fissato al momento della privatizzazione dell’Inpgi, e cioè nel 1998, valore che è nettamente inferiore a quello effettivo di oggi:  696 milioni di euro, quando invece si conta, attraverso il sistema fondo comune, di riportarlo, senza costi aggiuntivi, a quello di mercato, che è quasi doppio. Ovvero 1.200 milioni di euro. E’ evidente che un patrimonio così rivalutato meglio resiste alle obiezioni del ministero del Lavoro e a quelle del ministero dell’Economia, che vedono uno sbilancio eccessivo causato dalle nostre pensioni. Basti pensare che, tra esodi forzati e altro, dal 2009 ad oggi ben 2 mila colleghi sono andati in pensione. Dal punto di vista fiscale, con il sistema Fondo comune sul nostro Istituto non graverà più l’Iva sugli acquisti e sui lavori di ristrutturazione e il presidente dell’Inpgi per questi aspetti stima un risparmio di 28 milioni di euro in otto anni.

Abbiamo avuto come Siai un incontro con Andrea Camporese, il suo vice Paolo Serventi Longhi, il direttore Inpgi Mimma Iorio e l’ingegner Francesco Imbimbo il 20 novembre scorso. Qualcuno di voi ne avrà letto il resoconto, sul nostro sito www.siainquilini.it o almeno così speriamo. Vi invitiamo caldamente a consultare il sito: è il modo più veloce per fare il punto sulla nostra attività e per comunicare con il Siai. Sul fondo comune, abbiamo chiesto a Camporese garanzie per gli inquilini, e lui ci ha risposto in questo modo. Primo: l’Inpgi resta proprietario del patrimonio conferito, in quanto sottoscriverà tutte le quote del Fondo ed eserciterà un’attività di controllo. Secondo: la sua politica abitativa resterà immutata, contemperando valorizzazione degli immobili e funzione sociale. Terzo: il personale dell’ufficio immobiliare dell’Inpgi resterà nell’organico dell’ente e continuerà a curare il rapporto con gli inquilini e a valutare i necessari interventi di manutenzione. Quarto: le voci che sono circolate di dismissioni parziali o massicce degli alloggi sono totalmente fantasiose.

Ovviamente vigileremo con grande attenzione sulle fasi di attuazione del piano. Molti di voi avranno ricevuto nei vostri alloggi la visita di un architetto, venuto a visionare lo stato degli infissi e la loro dispersione energetica, i documenti della caldaia (per chi ha il riscaldamento autonomo) l’esposizione dell’alloggio e altro, visita peraltro annunciata da un avviso affisso dall’Inpgi. E’ la cosiddetta “certificazione energetica” dell’alloggio, funzionale alla sua messa in efficienza avviata con il passaggio al Fondo comune.

Ma questa perseguita maggiore efficienza, non comporterà per caso un aumento degli affitti? Anche qui abbiamo avuto delle garanzie, fino almeno alla fine del 2014. I contratti che sono scaduti quest’anno o in scadenza il prossimo anno verranno infatti rinnovati senza alcun aggravio economico per l’inquilino. Come si sa, la legge 431 del 1998, che regola i rapporti di locazione, riserva un trattamento calmierato per tutte le vecchie locazioni, con griglie di valore definite da accordi sindacali su scala nazionale e locale. L’attuale accordo è scaduto nel dicembre del 2012 e non è stato mai rinnovato, malgrado le nostre sollecitazioni: ragion per cui non si conosceva il valore di rinnovo dei contratti scaduti. Camporese ci ha assicurato che i sindacati nazionali e il Siai verranno convocati la prossima settimana per rinnovare le intese “a costo zero” fino alla fine del 2014.

Al presidente dell’Inpgi abbiamo sottoposto un’altra proposta: quella di risparmiare ai pensionati, per lo meno a quelli di una fascia bassa da definire economicamente, l’aumento Istat per il carovita, dal momento che dello stesso aggiornamento non godono attualmente, per decisione del governo, i loro trattamenti di quiescenza. Ma su questo punto la risposta è stata negativa.

L’altra nota dolente è il livello eccessivo degli affitti richiesti per gli immobili posti in bando, che sancisce un’ autentica spaccatura fra “nuove locazioni”, e “vecchie” come tali calmierate, allunga il periodo di “sfittanza”, e allontana sempre più i giornalisti dalla possibilità di prendere un alloggio del loro Istituto di previdenza (già da alcuni anni sono meno del 50 per cento degli inquilini complessivi). Come sapete, l’anno scorso abbiamo condotto un’indagine attraverso un’agenzia immobiliari cui abbiamo affidato l’incarico di visionare un lotto di alloggi da affittare, apparsi sul sito dell’Inpgi in varie parti della città di Roma. Il risultato è stato che quelle abitazioni avevano un prezzo mediamente superiore del 6 per cento rispetto alle richieste di mercato. E siamo sicuri che, ripetendo oggi la stessa indagine, riscontreremmo dei valori doppi rispetto ad allora.

L’Inpgi nega, invece, che l’Istituto affitti a prezzi più alti del mercato. Con una nota scritta ci ha fatto sapere proprio venerdì scorso che “i canoni attualmente applicati per le nuove locazioni risultano al di sotto dei minimi indicati dai listini dell’Agenzia del territorio e si collocano nella parte bassa della forchetta dei listini editi da Nomisma”. Inoltre ci è stato scritto che, analizzando un campione di appartamenti di Monza, Napoli, Roma e Milano si è rilevato che i canoni di locazione per l’Istituto a libero mercato sono aumentati mediamente del 10 per cento rispetto al 2006, mentre il costo della vita rilevato dall’Istat per lo stesso periodo è salito del 15,7 per cento. A questo punto è necessaria una risposta del Siai: metteremo in campo una seconda indagine sulle “nuove locazioni”, ancora più capillare di quella dello scorso anno.

Anche sulla cosiddetta “sfittanza” l’Inpgi contesta le nostre affermazioni: gli immobili vuoti in tutta italia, alla data del 30 settembre 2013, erano secondo i dati dell’Istituto 174 in tutta Italia (su un patrimonio di circa 2.200 unità abitative). Ma, sostiene l’Istituto, di questi soltanto 59 “sono quelli tecnicamente ed effettivamente sfitti”, ovvero gli alloggi “post bando”, che rappresentano il 2,8 per cento dell’intero patrimonio immobiliare e il 2,3 di quello romano. In attesa di lavori, in base ai dati dell’Istituto, sono 87 appartamenti e questo perché il nuovo codice degli appalti ha imposto gare obbligatorie e altre lungaggini burocratiche che ritardano mediamente di sei mesi l’ingresso degli operai nella casa da restaurare. Ad ogni buon conto l’Inpgi sta sperimentando, con un primo lotto di otto appartamenti, a cui ne seguirà presto un altro, una “nuova locazione” a prezzo scontato, in quanto non vi vengono effettuati prima i lavori di restauro: un sistema, ci ha avvertito il presidente Camporese, che non potrà comunque essere adottato per gli immobili di maggiore pregio del patrimonio.

Anche sulla morosità i giudizi differiscono. La nostra sensazione, suffragata da alcuni casi che ci sono giunti e che abbiamo preso a cuore, è che sia in aumento. Secondo l’Istituto invece no. Nel periodo 2008-2012 il tasso medio di morosità sarebbe risultato del 4,93 per cento, nel rapporto fra “emesso” e “recuperato” per ciascun anno. Il recupero dei crediti, però, l’avrebbe portata a valori che oscillano tra lo 0,65 e il 3,21 per cento per ciascun anno. Secondo l’Inpgi sarebbe proprio la bassa morosità uno dei parametri positivi che ha attirato ben 11 società di fondi comuni alla gara per la gestione del patrimonio immobiliare. Resta il fatto che i dati riferiti si fermano al 2012. Manca, dunque, la fotografia più recente.

Dobbiamo poi segnare due punti a nostro favore. Come sapete, è da più di un anno che insistiamo con la richiesta di un “servizio emergenze”, una sorta di numero verde che l’inquilino Inpgi possa digitare per guasti che avvengono nei giorni festivi. Nell’incontro del 20 novembre scorso il presidente Andrea Camporese ha aperto a questa eventualità, dando disposizione agli uffici tecnici di verificare la fattibilità economica ed organizzativa della proposta.

C’è poi il tema del riscaldamento: molti inquilini si sono lamentati, anche nelle scorse settimane, per l’onerosità dei conguagli e gli sprechi di calore. Noi continuiamo a batterci per l’introduzione della cosiddetta termoregolazione negli immobili a riscaldamento centralizzato, ovvero una valvola da applicare ai radiatori, per aprire o chiudere il riscaldamento a seconda dell’occorrenza, soluzione ecologica e di risparmio. Ci è stato detto e ripetuto, anche nell’incontro del 20 novembre scorso, che molte delle tubazioni sono usurate e che non consentono questo adattamento, che avrebbe in ogni caso un costo. Sui costi potremo discutere. Resta il fatto che le normative di Regioni ed enti locali spingono verso questa soluzione. Alla fine l’Inpgi ha accettato l’idea di effettuare un sondaggio di fattibilità. Il Siai, dal canto suo,  ha già avviato uno studio sul tema e lo completerà al più presto.

Care socie e cari soci, è con soddisfazione che vi dico che, nonostante la crisi, il nostro sindacato tiene la sua base in modo più che dignitoso: sono 231 gli inquilini che nel 2013 hanno rinnovato la quota di 30 euro l’anno. La nostra attività di assistenza è intensa, e cerchiamo anzi di potenziarci. Poco prima di questa assemblea, il nostro Consiglio direttivo ha scelto il responsabile del Siai per la Lombardia, che è la seconda regione per presenza di immobili Inpgi. E’ Pino Nicotri, valido ed appassionato collega, già giornalista dell’Espresso. Il nostro mandato, che sarebbe dovuto cessare alla fine di quest’anno, è stato sposato fino al 31 dicembre 2014. Abbiamo cambiato lo Statuto in armonia con la modifica statutaria adottata dall’Associazione della stampa romana, che ospita i nostri uffici e ha portato il suo mandato da tre a quattro anni. L’Asr designerà tre dei sette membri del Direttivo Siai del futuro, mentre quattro usciranno da apposite elezioni. Fatevi avanti, impegnatevi nel sindacato, garantite un futuro al Siai, contattateci per avere le opportune istruzioni.

Il Presidente del Siai

Corrado Giustiniani

 

 

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